这几个城市的泡沫竟然这么大!一定要避开!

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楼市泡沫度



买房,是中国人一直避不开的话题,在房价越发高不可攀的今天,人们生活的意义似乎化为了“房子”二字;

3月27日,易居发布了《2019全国50城房价收入比名单》;

通过它,除了能知道自己“不吃不喝工作多少年才能买一套房”的扎心结论;

还可以从中解读出每个城市的“楼市泡沫”程度和“城市房价大致趋势”
不管是刚需还是投资都有非常不错的借鉴意义。


多少年才能买房?


首先,菠菜导航网先来科普一个词“房价收入比”你也可以直接把它看成 “年” 这个单位。

这样就能很直接的换算出:一个家庭要不吃不喝工作多少年才能买得起一套房。


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拿济宁举例:2019济宁的房价收入比是“35.2”,就可以理解为:在济宁一个家庭平均需要35年才能买上一套房。

注意是家庭,如果你一直单身,那就是35X2=70年





全是泡沫?


看到这,很多人脑子里都浮出了一首歌:全都是泡沫,只一刹的....

咳!回到正题,如果按照国际上的标准来看:房价收入比超过6的都是泡沫

而纵观易居统计的全国50城名单,全部超过6,平均值达13.3,泡沫化已经非常严重了?

但事实上也不能一概而论,因为中国房地产在住房类型、人口密度、城市化进程、国家经济发展模式与国外不完全相同;
如果硬拿国外的标准和中国做对比,那肯定也是极为不科学的。 

所以只有根据国内目前各个城市的发展结合上述的数据进行对比,找出最不健康的房价收入比城市,判断后续的房价走势可能。


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历史的今天
首先,菠菜导航网把时间拉回10年前—2009年,看看那时候的城市房价比是怎样的;

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通过下表,可以看到前10里有2个城市非常扎眼: “福州” “兰州”

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09年福州和兰州的GDP在全国分别为32101位,但它们的房价收入比却高居全国第6/7两名
而结果大家也知道,后面两年这2个城市房价跌的都很惨。

所以,在看一个城市的房价收入比的同时,也要综合考量这个城市的综合发展情况(GDP、人口增长、人均财富)

如果这个城市发展明显低于其他城市,房价收入比却奇高,那风暴一来,就将会是第一个淹死的。




危险的城市


回到19年,菠菜导航网再看这张表,你会发现有不少城市和10年前的情况也是较为类似的:

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  1. 三亚的27.6、太原的14.1

  2. 福州的19.9,石家庄16.0

  3. 日照的10.5,莆田的11.7

  4. 芜湖的12.2,扬州的12.2
  5. 海口、南通、哈尔滨、金华......

其中三亚一直都是旅游资源型城市,土豪投资人多,但缺乏刚需支撑,并撑不起全国第二的高位排名


而其他城市的房价收入比显然也都是不健康的,这些城市房价大部分都是投资客居多,流入人口数量少,房价支撑力较弱。后续房价大概率会有所回调。





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北上广深

从排名看,济宁以35.2大幅度领先第二名夺冠,是不是它的泡沫就最大?

首先肯定不是,因为济宁作为大湾区的双龙头之一其城市综合发展的潜力还是非常之大的;


有句话说,济宁的房子不是为本地人的准备的,而是为全国的有钱人准备的;

济宁每年几十万的入户,全国的有钱人不断进入济宁,一步步的堆高济宁房价,而这个趋势不能用单一的当地居民平均收入来衡量;


北上广也基本情况类似,济宁主要多了大湾区的政策和地理位置的因素存在。

 


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新一线

在排名的新一线城市里:杭州、成都、长沙、厦门这几年风头最为强劲。

杭州近些年隐隐有着新一线城市老大想法,去年常住人口增加55万人,GDP浙江省第一,互联网企业发展也是迎头赶上;
而且在未来亚运会到来,成为国际名片,加上近一两年的房价又被压抑很久,房价后续反弹概率会很大。;

厦门的高房价基本都是福建的本地土豪堆出来的,加上福建人基本都把厦门当作第一选项,所以这也是厦门房价一直居高不下的原因所在;

成都因为上一轮房价炒作过于猛烈原因,2019年房价也是回落了一整年(青岛也是同样)

最后重点说下长沙, 其6.4的房价收入比越看越良心,长沙这几年经济发展也是风生水起,人口增长十分亮眼;
所以一谈到长沙的楼市,大家的第一反应就是:全国楼市洼地,买到赚到,只要地方政策不放开,房价就不会出现暴涨暴跌的过山车体验。


 

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总结
 

综合来看,我国的很多城市“房价收入比”的确存在较大的泡沫空间;

未来一二线城市还可以随着城市化进程,用人口红利支撑房价,而那些房价收入比”居高的三四线城市,随着城市人口流出,房价也会跌入谷底,风暴一来,就将会是第一个淹死的。

对于刚需者来说,“房价收入比”在10左右的新一线城市里,看对眼就抓紧上车,相对其他城市的性价比还是非常高的。

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