未来你的房子能涨多少?关键点都在这了!


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一线城市容不下肉身,三四线城市放不下灵魂
相信这是很多在北上广深打拼的年轻人普遍面临的现状。

但无论你选择留在一线城市继续奋斗,还是找个二三四线城市安身立命,都绕不开它:“房子” 

所以,当你在选择一个城市的时候,同时更需要了解这个城市的发展,对这个地方的房价潜力有一个大概的判断,毕竟这是你人生的一个重大决策。




如何判断房价涨跌

那该如何看一个城市的房价未来是涨是跌呢?
有个口令:短期看政策,中期看土地,长期看人口,其中主要的核心是:一个城市每年的人口流入越高,其房价的潜力也就越大。

这也是为什么前几年西安、杭州这些地方抢人大战这么火爆的原因了。

核心确定了,菠菜导航网还要深入去看每个城市的细节和特殊性,其中人口的流向、密度、质量都是需要参考的重要标准。


 
刚需的三四线
 
首先菠菜导航网把视线看向三四线城市
如果你是刚需,各种原因必须在老家,那没什么考虑的 — 直接买
但如果你只是想稍微离家近一点,也更考虑升值空间的话 — 不建议购买。

前面说房价上涨的核心是人口,那么所有城市中,最依赖人口的就是三四线城市了。

而全中国有2/5的城市人口是流失的,并且都集中在三四线城市中,这不单单是人口的流失,也是人才和强盛购买力的流失。


那有人说,我家那边的房子这两年都翻倍涨........

没错,17-19年很多三线城市的确都涨了,但这也是其中最大一个隐患,因为三四线城市这两年的上涨,最大的依托是来源于:棚改


17年棚改开展的如火如荼,大批拆迁的老百姓手里抓着钱,加上一线城市火爆房价涨幅,最终堆高了三四线房价市场。


然而20年,全国棚改基本到了末尾,加上前期拆迁人口和周围村镇人口的需求已经消耗的差不多了。

人口流失严重,本地人口需求饱和,那遍地的房子要谁去接盘呢?


而之前靠棚改涨起来的房价,也注定会因为棚改的结束而开启下跌之路。




中产的二线城市

聊完三四线,菠菜导航网唠唠二线城市
前面说了,一个城市的房价潜力除了“人口流入”外,菠菜导航网还要去看人口的质量,这里的质量代表着——购买力

一线城市的高房价买不起我就去二线,这导致一大批在北上广深打拼很久的中产(资产超300万)涌入二线城市,也代表着一大笔钱也涌入了进来。

所以如果你在选择二线城市,最好选那些:人口流入高,中产家庭多的二线城市

杭州、成都、南京、长沙等都是不错选择。

但注意的是,二线城市中,不要碰高总价的豪宅,因为前面也说了,涌入二线的大多数还是中产阶级,高净值人群基本都在北上广深。

所以这造成的结果就是:豪宅在二线的涨幅和流通远远比不上一线城市,有这个钱何必跑到二线城市去买.....




富豪的一线城市

刚需的三四线,中产的二线,富豪的一线
北上广深的房子都是给有钱人准备的这话一点没错,这几十年随着一线城市的高速发展,全国的富豪(高净值人群)也都跟进来买买买。

只要高净值人群越多,北上广深的房价就还会继续涨的更多。

广州还稍微好点,因为地大供应强,高净值人群相对北上深要低上一筹,所以房价在其中也是相对最低的。



 
人口密度

看到这,大家对一个城市的房价潜力会有一个基本的判断标准。

 

最后,再讲一个关键词:人口密度,因为不少人会单纯的通过人口多少去衡量这个城市的需求量,而这也是不科学的。

 

举两个例子:

重庆1508万人口(全国第三)以及仅仅60万人口的三亚


如果光看人口总数,是不是可以等于重庆购房需求全国第三?房子不愁卖?

事实上显然不是,要知道重庆有21个市辖区,土地面积8.24万平方公里,整体密度已经在全国10名开外。


三亚其实和北上广深很相似,因其定位是旅行资源型城市,虽然常住人口不多,但天然的旅游避冬属性,吸引了全国的人(尤其东北地区)进来


而三亚的土地面积只有1919平方公里,
而这也是为什么价格能到3万/m²起的原因。

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总结

在财富巨变的时代,选择有时比努力重要,一个靠谱的决定可能让你少奋斗十年。

而做出一个理性且正确的决定,需要建立自己思考的逻辑体系。


通过“人口”的不同维度去分析这个城市的发展和房价潜力,就是这套逻辑体系的重要基石。


最后,无论在哪,愿你我都能以自己喜欢的方式,过一生。

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