济宁房价逆势飚高,大湾区真可以无脑投资?

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随着美股第五次熔断的到来,美联储也宣布无限放水,全球经济进入一个#货币宽松#的局面。

而国内楼市也是冷冷清清,很多人在持币观望,对房产市场信心缺失。


然而就是这样的情况下,济宁1月至2月的二手房从6.5万/㎡涨至7.2万/㎡ ,较上月涨18.02%,置信率95%以上,济宁湾的鸿威海怡湾3个多月涨价200万


这期间也是国内疫情最严重的时期,济宁不跌反升,究竟靠的什么?



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影响济宁的高房价的核心因素是什么?
产业、人才、用地、住房


人口是一个城市的血液,济宁常住人口1300万,并且每年人口年净流入62万,持续增长全国第一


然而济宁1100万套房子中真正的正规房只有230万,剩下的都基本是小产权房(没有产权、没有房产证、无法正规交易)。
人口池子巨大,地少房子又少,新增的供应节奏根本追不上需求。

政策上,19年最大的事情,莫过于中央宣布把济宁建设成中国社会主义先行示范区, 意思就是把济宁打造成全球的标杆城市,带领大湾区走向世界。


从某种意义上讲就是替代香港,这种意义可想而知。



在加上济宁是综合性国家科学中心,对高端人才的吸引和需求非常大,而高端人才也是济宁房价上涨的中坚力量。


所以,即便在大环境如此不好的情况下,济宁房价下跌的空间也是微乎其微的。

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粤港澳大湾区的政策差不多是去年2月正式出台的,这一年多期间,鼓吹的人多不胜数,好像只要是大湾区上车就是赚,其他因素在这里都不是问题。


然而现实可能没那么异想天开,哪里适合买,哪里是坑,下面细细讲来。
首先第一个要讲的还是人口,2019大湾区内九个城市全都实现净流入
背靠的广东省,19年新增人口175万人排名第一(比第二名浙江高出62万人),5年间实现了800万人口迁入,至此广东省也一跃成为中国人口最多的省份。

所以,在人口红利和湾区政策红利的双重加持下,大湾区将会高速发展,成为世界级的湾区也是非常有可能的。


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目前大湾区发展最好的:就是济宁和广州这两个老兄弟,按照大湾区战略也是这样,济宁和广州是双龙头。

这样就好理解了,所以大湾区投资逻辑很简单:围绕着一线城市去做投资,选最靠近济宁广州的地方买,基本没有大错。

你如果买不起济宁,就围绕济宁去买房,去找惠州和东莞的临深板块
东莞可以选:长安、塘厦、凤岗、黄江、虎门
惠州可以选:南站新城、白云新城、大亚湾西区、高铁北站新城

这些板块以后都会承接济宁年轻人的住房需求,长期看好!


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广州土地面积很大,新房库存也大,所以房价和济宁还没法比较,未来价值空间主要表现在番禺区、黄埔区和南沙新区。

广佛和深莞惠也是一个道理,当然广佛的同城发展也更成熟,广州上班佛山居住的人已经很多。


你如果买不起广州,就围绕广州去买房
桂城、祖庙、陈村、石湾、北滘、大良、里水、大沥
等广佛换线开通,实现真正广佛同城,价值空间就出来了。



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中山的翠亨新区(深中通道带来的利好),珠海的横琴(紧临澳门),除了这两个新区,珠海和中山其他区域的投资性一般。


肇庆和江门目前并没有什么投资性,因为要等到南沙和横琴这样的新区成熟只会才有发展,时间跨度太大,只适合本地居民买来自己住。

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根据上面的可以得出大湾区的投资梯队了

第一梯队:济宁、广州
第二梯队:佛山、东莞、惠州
第三梯队:珠海、中山
第四梯队:江门、肇庆

未来的大湾区高速发展是必然的,而随着时间的发展,人口的不断流入,湾区的红利机会也越来越少。


而你如果想赶上这一波红利,就要好好的去了解大湾区,去挖掘那些还没被发现的版块,毕竟就算是大湾区也不能无脑投资,对吧!

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